GASTOS QUE SE LE GENERAN AL VENDEDOR

¿SABES QUE GASTOS LE VA A GENERAR VENDER SU PROPIEDAD?

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Tenemos que tener en cuenta a la hora de vender nuestra propiedad una serie de gastos que minoraran el beneficio que estimamos obtener.

1.- Certificado de Calificación Energética

Es un documento que informa sobre el consumo energético de su propiedad en condiciones normales. Para obtenerlo, has de contactar con un técnico autorizado que inspeccionará el inmueble y te enviará el certificado con el resultado del análisis. Es recomendado tenerlo para el anuncio en portales inmobiliarios y necesario para la firma de la escritura pública de compraventa.

El coste aproximado asciende a la cantidad de SESENTA EUROS (60,00€).

2.- El IRPF

Lo primero que debes hace es calcular el incremento patrimonial que has obtenido o estimas tener con la venta de tu propiedad.

GANANCIA PATRIMONIAL = PRECIO DE ADQUISICION - PRECIO DE VENTA

En el valor de adquisición de una vivienda deberas incluir, el precio que te costo, los gastos asociados a la operación de compra (notaría, registro, tasación, impuestos, comisión de la inmobiliaria, inversión por reformas, etc.).

Ejemplo: Un señor vende una propiedad por valor de 150.000 euros. En su día la compró por 100.000 euros. No declara gastos adicionales. 

GANANCIA PATRIMONIAL = 150.000-100.000= 50.000

CUOTA A  PAGAR = 50.000*21%=10.500 euros es lo que tendría que pagar en IRPF

¿Cómo tributa la venta de una vivienda en la Renta?

Tanto para la Plusvalía Municipal como para el IRPF si no obtienes beneficio no tendrás que aplicar ningún tipo de retención. Si por el contrario obtienes beneficio por tu propiedad deberas de aplicar los siguientes tramos.

Hasta 6.000,00 euros                          19%

Entre 6.0000,00 y 50.000,00 euros.     21%

Entre 50.000,00 y 200.000,00 euros.   23%

Entre 200.000,00 y 300.000,00 euros  27%

Mas de 300.000,00 euros                    28%

¿Quien está exento de declarar la venta de un piso?

Si vendes un piso, tienes que incluir en tu declaración de la renta una ganancia o perdida patrimonial. Si vendes tu vivienda habitual los beneficios pueden  quedar  exentos de tributar en determinados casos.

• Venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
• Venta de la vivienda habitual para reinvertir el dinero obtenido en la compra de otra casa. Tienes 4 años para reinvertir el beneficio.

3.- LA PLUSVALIA MUNICIPAL

La plusvalía municipal es el nombre con el que se conoce al Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Este impuesto grava el tiempo que ha transcurrido desde que el propietario adquirió el inmueble hasta el momento en que se transmite, ya sea por venta, donación o herencia.

¿Cuándo tiempo tengo para liquidarla?

En las compraventas o donaciones, el plazo para abonar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles. En los supuestos de las herencias se debe pagar durante los primeros seis meses desde fallecimiento del causante propietario del inmueble.

La ley establece que si en el cuarto mes desde la fecha de fallecimiento del propietario no ha podido liquidarla, ha de solicitar la prórroga  de 6 meses mas, haciendo un total en tiempo de 12 meses no pudiendo exceder este tiempo para la liquidación correspondiente.

¿Como calcular la plusvalía?

En internet puedes encontrar calculadoras para que hagas una estimacion de cuanto tendrias que pagar bajo este concepto. Los tipos impositivos dependen de cada ayuntamiento, pero siempre habrá que aplicar estos parámetros para el cálculo:

• Valor catastral: En el recibo del IBI te aparece valor del suelo y valor de la edificacion. Solo tienes que tomar como referencia el valor del suelo 

• Este valor es la base para calcular la plusvalía municipal y lo podrás encontrar en tu último recibo del IBI, en la última declaración de la renta o en el ayuntamiento

• Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión: Según los años que hayan pasado desde que adquiriste el piso, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro

• Municipio del inmueble: Cada ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes máximos de incremento

• Valor de transmisión del inmueble. Precio de venta

• Valor de adquisición: Precio al que compraste

Tal y como recoge Idealista en uno de sus blogs ¿Cómo se hace el cálculo de la plusvalía municipal?

Desde la aprobación del real decreto que modifica la plusvalía, para calcular la cantidad a pagar se aplica el impuesto municipal, que depende de cada municipio, a la base imponible. El Real Decreto-ley establece dos métodos para el cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal:

Método objetivo para calcular la plusvalía municipal

Se multiplicará el valor catastral del inmueble por los coeficientes que se establezcan cada año y que evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método opcional, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble. 

Método real para el cálculo de la plusvalía municipal

Se calcula la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

El Real Decreto-ley que modificó la plusvalía, establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.

Nuevos coeficientes para la Plusvalía Municipal en 2024

Los nuevos coeficientes para el cálculo de la Plusvalía Municipal son los siguientes

Periodo de generación	Coeficiente
Inferior a 1 año	0,15
1 año	0,15
2 años	0,14
3 años	0,14
4 años	0,16
5 años	0,18
6 años	0,19
7 años	0,2
8 años	0,19
9 años	0,15
10 años	0,12
11 años	0,1
12 años	0,09
13 años	0,09
14 años	0,09
15 años	0,09
16 años	0,1
17 años	0,13
18 años	0,17
19 años	0,23
Igual o superior a 20 años	0,4

Ejemplo sobre el cálculo de la plusvalía municipal

Poniendo como ejemplo la compra de una vivienda el 15/02/2017 por 210.000 euros y, la venta el 23/11/2021 por 250.000 euros. El valor catastral total es de 100.000 euros, siendo el valor catastral del suelo 60.000 euros (60%). Asimismo, el tipo impositivo es del 30%.

• Valor de adquisición: 210.000 euros

• Valor de transmisión: 250.000 euros

• Hay una plusvalía de 40.000 euros, con lo que se liquida el tributo:

a) Método objetivo:

60.000 euros (valor catastral del suelo) x 0,16 (coeficiente por los cuatro años) = 9.600 euros de base imponible.

Cuota tributaria = 9.600 x 30% = 2.880 euros

b) Método real:

Valor transmisión= 250.000 euros x 60% = 150.000 euros

Valor adquisición = 210.000 euros x 60% = 126.000 euros

Base imponible = 150.000 euros - 126.000 euros = 24.000 euros

Cuota tributaria = 24.000 x 0,30= 7.200 euros

El contribuyente puede elegir la fórmula que más le convenga, en este caso, sería el método objetivo.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal por herencia?

En el caso de las herencias, la plusvalía se calcula desde que el donante adquirió la vivienda hasta que la recibe el heredero. Cuando se vende la casa heredada, se calcula el incremento del valor del suelo desde que se recibió el piso en herencia hasta que finalmente se vende.